สินเชื่อบ้านฉบับใหม่ หลักเกณฑ์เป็นอย่างไร และใครได้รับผลกระทบบ้าง ?

เมื่อเร็ว ๆนี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์การปล่อยกู้สินเชื่อบ้านฉบับใหม่ ซึ่งสร้างความตื่นตัวให้แก่ผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดเป็นอย่างมาก รวมถึงผู้ประกอบการและนักลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างก็งัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายเพื่อให้ทันต่อการประกาศใช้หลักเกณฑ์สินเชื่อบ้านฉบับใหม่นี้อย่างจริงจัง จึงกลายเป็นว่าทำให้ผู้ที่อยากจะมีอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านและคอนโดที่ยังไม่รู้ถึงหลักเกณฑ์ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้เกิดความวิตกกังวลขึ้นมาว่า ต่อไปการขอสินเชื่อบ้านอาจจะทำได้ยากขึ้นหรืออาจเกิดความยุ่งยากมากขึ้นเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ข้อกำหนดในการขอสินเชื่อหรือเปล่า เพื่อตอบข้อสงสัยเหล่านี้ให้กระจ่างและคลายความสงสัยแก่คนในวัยทำงานที่กำลังสร้างเนื้อสร้างตัวและมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เราจะมาทำความเข้าใจหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยออกฉบับใหม่กันครับ

มาตรการสินเชื่อบ้านฉบับใหม่คืออะไร และบังคับใช้เมื่อไหร่

ในอดีตที่ผ่านมาการปล่อยสินเชื่อบ้าน เป็นหนึ่งในสาเหตุของปัญหาหนี้เสียที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้แก่ทางสถาบันการเงินมากเป็นลำดับต้นๆ ของบรรดาหนี้เสียทั้งหมดครับ ส่วนหนึ่งก็มาจากการอนุมัติการปล่อยสินเชื่อบ้านของทางสถาบันการเงินต่างๆ ที่ง่ายเกินไปและไม่รัดกุม ทั้งการประเมินกำลังการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อบ้าน ทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียตามมาในภายหลัง ผลที่ตามมาอีกประการหนึ่งของความไม่รัดกุมในการอนุมัติสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินก็คือ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงกว่าที่ควรจะเป็นหรือเรียกง่ายๆ ว่าราคาเฟ้อนั่นเอง ซึ่งอาจส่งผลเสียและเกิดปัญหาลุกลามจนกลายเป็นวิกฤติฟองสบู่ราคาอสังหาริมทรัพย์เหมือนดังเช่นเคยเกิดขึ้นมาแล้วในอดีต

เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงวิกฤติเศรษฐกิจที่อาจจะเกิดขึ้นและลดปัญหาหนี้เสียที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เหล่านี้ลง ทางธนาคารแห่งประเทศไทยจึงออกหลักเกณฑ์การปล่อยกู้สินเชื่อบ้านขึ้นมาใหม่เพื่อให้ธนาคารต่าง ๆ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากยิ่งขึ้น และให้ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านไม่ต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงครับ โดยให้ประกาศใช้และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป   

หลักเกณฑ์มาตรการสินเชื่อบ้านฉบับใหม่เป็นอย่างไร เปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง

สาระสำคัญของมาตรการสินเชื่อบ้านยังคงมีสาระสำคัญเดิมที่ไม่เปลี่ยนแปลงไปนั่นก็คือการกำหนดให้มีอัตราส่วนสินเชื่อ : มูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) หรือ LTV เช่นเดิมหรือพูดง่าย ๆ ก็คือการวางเงินดาวน์เป็นเปอร์เซ็นต์ที่กำหนดตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการกู้ซื้อครับ แต่สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปก็คือหลักเกณฑ์ในการวางเงินดาวน์ที่ถูกปรับเปลี่ยนเพื่อความรัดกุมในการอนุมัติสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงิน โดยหลักเกณฑ์ทั้งหมดมีดังต่อไปนี้ครับ

  • ในการซื้อบ้านหลังแรกหรือสัญญากู้เงินฉบับแรก รวมถึงการซื้อบ้านหลังที่ 2 เมื่อผ่อนชำระหลังแรกหมดแล้วให้ใช้ข้อกำหนดเดิมไม่มีการเปลี่ยนแปลงคือให้วางเงินดาวน์ที่ 0-10 % ไม่เปลี่ยนแปลง
  • หากต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ในราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทและภาระการผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่หมดแต่มีการผ่อนชำระมาแล้ว 3 ปีขึ้นไปให้วางเงินดาวน์ 10 % ของราคา
  • หากต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ในราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และยังมีภาระการผ่อนบ้านหลังแรกอยู่และการผ่อนชำระนั้นยังไม่ถึง 3 ปี ให้วางเงินดาวน์ 20 % ของราคา
  • หากต้องการกู้ซื้อบ้านในราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้บ้านหลังที่กู้ซื้อจะมีการทำสัญญาเป็นฉบับแรกหรือบ้านหลังแรกก็ตามต้องวางเงินดาวน์ที่ 20 % ของราคา
  • หากต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ไม่ว่าจะราคาใดก็ตามและภาระการผ่อนบ้านหลังก่อน ๆ ยังไม่หมดต้องวางเงินดาวน์ที่ 30 % ของราคาในทุกกรณีครับ

สินเชื่อบ้านฉบับใหม่ กระทบผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์หลังแรกหรือไม่ ?

เมื่อพิจารณาหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านที่ถูกประกาศใหม่นั้น เราจะพบว่าสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและเป็นการขอกู้ซื้อในครั้งแรกและราคาไม่ถึง 10 ล้านบาทจะไม่ได้รับผลกระทบใด ๆ ทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดในมือแรกหรือมือสองก็ตามเพราะยังคงให้ใช้หลักเกณฑ์ในการวางเงินดาวน์หลักเกณฑ์เดิมไม่เปลี่ยนแปลงครับ แต่สำหรับผู้ที่ซื้อในครั้งแรกแต่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปก็จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์สินเชื่อบ้านฉบับใหม่ในทันที

นอกจากนี้ผู้ขอสินเชื่อบ้านบางกรณี ยังไม่อยู่ในข่ายของผู้ที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการสินเชื่อบ้านฉบับใหม่นี้ได้แก่ ผู้ที่ทำการขอรีไฟแนนซ์บ้านหลังแรกเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยถูกลง (สำหรับผู้ที่มีภาระผ่อนเพียง 1 หลัง) ผู้กู้สร้างบ้านบนที่ดินของตนเองซึ่งปลอดภาระหนี้ในส่วนของที่ดิน ผู้ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 และผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ตุลาคม 2561 ครับ    

มาตรกรสินเชื่อบ้านฉบับใหม่ จริงๆ แล้วกระทบใครบ้าง ?

ส่วนผู้ที่ได้รับผลกระทบจากหลักเกณฑ์ใหม่ของการขอสินเชื่อบ้านไปเต็ม ๆ ก็คือ ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกในราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่ทำสัญญาซื้อขายหลังวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไปครับ นอกจากนี้ผู้ที่ได้รับผลกระทบแน่ๆ อีกกลุ่มก็คือ ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่ว่าจะเป็นการซื้อไปเพื่อขายต่อ และการซื้อไปปล่อยเช่าต่อที่ทำการซื้อเป็นหลังที่ 2 ขึ้นไปครับ

มาตรการสินเชื่อบ้านฉบับนี้ส่งผลดีโดยตรงแก่นักลงทุนกลุ่มอสังหาฯครับ ในแง่ที่ช่วยนักลงทุนกลุ่มนี้ ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินควร และลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง            

จริง ๆ แล้วมาตรการสินเชื่อบ้านนี้ ส่งผลดีโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมากครับ เพราะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์อันจะส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ไปตั้งแต่คนธรรมดาที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นักลงทุน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินและสุดท้ายก็คือประเทศชาติ ด้วยมาตรการนี้จะทำให้ใครสักคนที่คิดจะยื่นขอสินเชื่อบ้านต้องหันมาประเมินกำลังความสามารถของตนเสียก่อนโดยเฉพาะผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปว่าตนเองมีศักยภาพที่จะก่อหนี้เพิ่มได้หรือไม่